Bonus prima casa: requisiti, condizioni e per quali motivi si può perdere

Il bonus prima casa, agevolazione fiscale per l’acquisto dell’abitazione principale, consente di realizzare un notevole risparmio d’imposta, di parecchie migliaia di euro. Ma l’Agenzia delle Entrate sta con gli occhi aperti e compie numerose verifiche sulla sussistenza dei requisiti necessari per ottenere, o per mantenere, questo beneficio fiscale che si traduce in un grosso sconto a favore del contribuente ricorda laleggeprtutti.it .

Perciò è importante sapere esattamente quando si perde il bonus prima casa. Ci sono alcuni requisiti che devono essere posseduti in partenza per accedere all’agevolazione e altri, invece, che vanno conservati nel corso del tempo per evitare il rischio di una revoca dai benefici concessi al momento dell’acquisto dell’immobile. In tal caso l’Agenzia delle Entrate richiederà il pagamento della differenza d’imposta dovuta e applicherà anche le sanzioni.

Bonus prima casa: le agevolazioni fiscali

Il bonus prima casa consiste in una forte agevolazione fiscale concessa sull’acquisto di un immobile da adibire ad abitazione principale: se si acquista da un privato si paga l’imposta di registro con l’aliquota ridotta del 2% sul valore della compravendita, anziché nella misura ordinaria del 9%, mentre se l’acquisto avviene dal costruttore o da un’impresa l’Iva è al 4% invece che al 10%. C’è anche l’abbattimento delle imposte ipotecarie e catastali, che sono dovute in misura fissa (50 euro ciascuna se si compra da un privato, 200 euro in caso di acquisto da ditta).

Bonus prima casa: requisiti e condizioni

Per ottenere il bonus prima casa sono richiesti alcuni requisiti e bisogna rispettare determinate condizioni, che riguardano sia l’immobile acquistato sia l’acquirente. Precisamente:

l’immobile acquistato non deve essere di lusso (sono considerati tali quelli inseriti nelle categorie catastali A/1, A/8 o A/9);

l’immobile deve trovarsi nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha già la propria residenza o si impegna a stabilirla entro 18 mesi dall’acquisto, con un’espressa dichiarazione contenuta nel rogito;

l’acquirente non deve essere proprietario (esclusivo o in comunione con il coniuge) di un’altra abitazione ubicata nel territorio del Comune dove si trova l’immobile acquistato con le agevolazioni;

l’acquirente non deve essere proprietario (neppure per quote), sull’intero territorio italiano di un un altro immobile ad uso abitativo acquistato fruendo delle agevolazioni per la prima casa.

Quando si perde il bonus prima casa

Il bonus prima casa si perde – e quindi l’Agenzia delle Entrate revoca le agevolazioni fiscali, recuperando la differenza d’imposta non versata e irrogando le sanzioni nella misura del 30% su tale importo – se manca in partenza uno dei requisiti che abbiamo descritto, se risulta che il contribuente in sede di acquisto aveva reso dichiarazioni mendaci oppure se:

non trasferisce la residenza nel Comune ove è ubicato l’immobile acquistato con le agevolazioni entro 18 mesi dalla data di acquisto (questo termine è stato prorogato per l’emergenza Covid: la sua decorrenza è sospesa nel periodo compreso tra il 23 febbraio 2020 e il 31 dicembre 2021);

vende l’immobile acquistato con i benefici fiscali prima che siano trascorsi 5 anni dalla data di acquisto, a meno che non provveda – entro il termine tassativo di un anno dalla vendita – ad acquistare un altro immobile da adibire ad abitazione principale. Anche il termine di un anno per il riacquisto di un altro immobile è stato sospeso per emergenza Covid ed ha ripreso a decorrere dal 1° gennaio 2022;

l’Agenzia delle Entrate riscontra che l’immobile è di lusso e, pertanto, non poteva beneficiare delle agevolazioni.

Come non perdere il bonus prima casa

– Mancato trasferimento della residenza

La decadenza dall’agevolazione fiscale per il mancato trasferimento della residenza nel Comune in cui si trova l’immobile acquistato con i benefici può essere esclusa se il contribuente dimostra che l’omissione è stata dovuta ad una causa di forza maggiore, intesa come “evento non prevedibile, che sopraggiunge inaspettato e sovrastante la volontà del contribuente”. Non sono considerate, invece, cause di forza maggiore, i ritardi di consegna dell’immobile ultimato da parte dell’impresa costruttrice o di ristrutturazione, e i ritardi di rilascio delle autorizzazioni edilizie per compiere i lavori da parte del Comune.

– Vendita infraquinquennale dell’immobile

Se si vende l’abitazione acquistata con i benefici fiscali prima che siano trascorsi 5 anni, il bonus prima casa si perde, a meno che il contribuente non compri (o riceva per donazione o per successione ereditaria), entro un anno dalla vendita, un altro immobile da acquisire ad abitazione principale: è l’ipotesi del riacquisto entro un anno.

– Immobile di lusso

Può accadere che l’Agenzia delle Entrate consideri di lusso un immobile che nel rogito di compravendita non era stato qualificato come tale e, pertanto, revochi le agevolazioni fiscali di cui il contribuente ha già usufruito. Ad esempio, una recente sentenza della Cassazione ha confermato la revoca delle agevolazioni prima casa perché nel calcolo della «soglia limite» di 240 metri quadrati (oltre i quali l’abitazione è considerata di lusso) rientra non solo la superficie calpestabile, ma anche muri, tramezzi e pilastri. C’è da dire, però, che la pronuncia della Cassazione fa riferimento ai vecchi requisiti di qualificazione di un’immobile come di lusso, ora superati dalla più recente normativa in materia: dal 1° gennaio 2014 conta esclusivamente il criterio del classamento catastale (nelle categorie A/1, A/8 o A/9) e non più quello della superficie, che rimane applicabile per gli acquisti compiuti fino al 31 dicembre 2013. Sul punto leggi “Bonus prima casa: quali sono gli immobili di lusso?“.